Wem gehört die Photovoltaik - Anlage?
Mehr Wohnraum schaffen steht aktuell ganz oben auf der politischen und medialen Agenda. Städte und Gemeinden diskutieren derzeit über die Ausgabe neuer Erbbaurechte. So bleiben die Grundstücke im Stadtbesitz und sorgen trotzdem für bezahlbaren Wohnraum.
Wer auf einem Fremdgrundstück allerdings seine Photovoltaikanlage installiert, steht vor einigen Fragen, die es in sich haben. Wer haftet für Schäden an Grund und Gebäude? Welche Versicherung braucht ein Pächter? Und wem gehört eigentlich die Anlage, wenn der Pachtvertrag ausläuft?
Eine Absprache mit dem Vermieter ist unumgänglich, da Besitzverhältnisse von vorne herein einer Klärung bedürfen. Im Mietvertrag muss geregelt sein, ob beispielsweise die Anlage nach Ablauf der Mietzeit in das Eigentum des Vermieters übergeht – selbstverständlich gegen eine bereits bei Vertragsbeginn definierte Ablöse – oder die Anlage auf Kosten des Mieters wieder deinstalliert wird.
Was hat es mit Erbbau und Pacht auf sich?
Seit 1919 gilt das sogenannte Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Dieses ermöglicht die strikte Trennung zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und dem Eigentum an der darauf stehenden Immobilie. Man betrachtet also Grund und Gebäude unabhängig voneinander. Beim Erwerb eines Erbbaurechts kauft man folglich kein Grundstück, sondern das Recht erstanden, dieses auf bestimmte Zeit wie das eigene zu nutzen respektive darauf zu bauen. Eigentümer des Gebäudes ist dann naturgemäß der Erbbaurechtsnehmer.
Doch um dieses Recht ausüben zu dürfen, zahlt er einen Erbbauzins, der derzeit zwischen zwei und vier Prozent des Grundstückswerts liegt. Dieser wird jährlich fällig. Die Pachtverträge laufen in der Regel zwischen 60 und 99 Jahre. Klarer Vorteil für den Erbbaurechtsgeber: Er behält sein Grundstück und sichert sich über viele Jahre hinweg regelmäßige Einnahmen. Der Erbbaurechtsnehmer hingegen spart sich das Geld für den Grundstückskauf.
Braucht man für eine PV-Anlage auf einem Erbbaugrundstück eine Versicherung?
Aus § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuchs resultiert die Schadenersatzpflicht, zu der auch ein Mieter gegenüber dem Eigentümer verpflichtet ist. Bei Fremdgrundstücken ist also grundsätzlich zu beachten, dass eine Betreiberhaftpflichtversicherung inklusive Mietsachschadendeckung abgeschlossen wird.
Photovoltaikanlagenbetreiber werden in den meisten Bundesländern steuerrechtlich wie Gewerbetreibende gestellt, auch wenn sie hierfür kein Gewerbe anmelden müssen. Folglich ist in diesem Fall auch eine Privatperson ein Gewerbetreibender im Sinne der Steuergesetzgebung und braucht aufgrund dessen notwendigerweise eine Betreiberhaftpflicht.
Was geschieht mit einer Photovoltaikanlage, wenn der Erbpachtvertrag ausläuft?
Das Erbbaurecht erlischt mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit. Es bedarf hierbei keiner weiteren Erklärung. Wenn eine Verlängerung erwünscht ist, sollte das frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer ausgehandelt werden, denn die Verlängerung muss vor Zeitablauf im Grundbuch eingetragen sein.
Zur Photovoltaikanlage: Sie ist Bestandteil des Grundstücks, auf dem sie errichtet wurde. Läuft der Vertrag aus oder wird dieser vorzeitig beendet, geht sie per Gesetz in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Das Einzige, worauf der Pächter bestehen kann, ist ein Ausgleich. Eine Entschädigung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sollte man keine getroffen haben, liegt sie aber mindestens bei zwei Dritteln des allgemeinen Wertes.
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Photovoltaik ist unser Steckenpferd: Wir verfügen über 10 Jahre Expertise allein in Deutschland und sind Experten auf diesem Gebiet.
Der Blogbeitrag ist mit Unterstützung vom Experten-Netzwerk enstanden.